景気がよい＝地価が上がる

この構図から

地価が上がる＝良い事である

と、考えがちですよね。でもこれには良い事ばかりでも、悪い事ばかりでも有りません。

『二種類の要因』
地価が上がる理由は大きく２種類に分ける事が出来ます。仮にそれらを善玉、悪玉としておきましょう。

善玉の中には、人口の増加、好景気によるビジネスの増加とそれに伴うビジネスへの投資の増加、公共設備の充実化、その他のサービスの増加などなどがあげられます。基本的に便利になれば便利になるほど地価があがりますが、それは善玉です。

悪玉の種類はそれほど多くありません。基本的には土地への投機、使用していない土地の所有、土地の価値に見合うだけの活用をしていない場合の所有など基本的には同じ事です。

『善玉効果』
善玉の効果は本当の価値の増大です。公共設備やサービスの改善は当然その場所に対する需要を増やします。それはこれらの改善がその場所の価値＝地価をあげるからです。

例えば他の条件が全て同じとした時に、上下水道の通っていない土地の価値と通っている土地の価値の価格差が上下水道が地価を上げた分となります。

あなたならどちらに住みたいですか？当然上下水道は必須条件...というより無い事が想像出来ない人が多いと思います。それが需要の差です。上下水道の無い土地の需要は遥かに少なくなります。

人口の増加はそのまま需要の増加につながるので分かり易いでしょう。好景気そのものも需要の増加につながりますが、その理由はいくつもあります。

１）事業の拡大：資金繰りの良い好景気に集中するので土地の需要が増加します。逆に不景気は事業の縮小や整理が行われやすいですよね。

２）起業と倒産：好景気には起業の数が多くなり、倒産件数が減りますので、全体としては当然、土地（イメージ的にはスペースと言った方が分かり易いのでしょうか）の需要が高まります。

３）消費の増大：消費の二次的な効果が先の二つ（事業の拡大と起業）ですが、消費の増大そのものの内にもマイホームなど土地への需要を増加させるものもあります。

実を言うと実際にはどの種類の消費が増加しても、土地への需要は少なからず増加します。マイカーも駐車スペースが必要となりますし、家電製品も家の中のスペースを占めます。

今まであった大きなブラウン管テレビを薄型のプラズマテレビに変えたからスペースの需要は減ったと言う人もいるかもしれませんが、それは視野を家の外にまで広げると正しくない事が分かります。ブラウン管テレビのある所へ、プラズマテレビを買うとブラウン管とプラズマの２つになるのです。

例え、買い替えてブラウン管を家の外へ出したとしても（つまり引き取ってもらうなどしても）それを処分する必要があるのです。

埋め立てるなら埋め立て地のスペース。リサイクルするのならリサイクル工場のスペース。誰かテレビの無い人にあげるなり、売るなりしたらその人の家のスペース。と言った具合です。

一人一人の消費が土地の需要へ与える影響は微々たるものですが、１億２千万人の消費が与える影響は計り知れないものがあります。例えば身近な所で、今まで住んでいた部屋が狭くなったから引っ越した人を知りませんか？

なんか、サブプライムローンの話なのに、ほとんどサブプライムという単語を使わずに終りそうなので、検索に引っかかる為にここらで使っておきましょうか（笑）

さて、長くなったので『悪玉効果』については次回にまわします。
ほいじゃまたね

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